Mietrichtlinie
Der Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen dient als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Mieten.
Er bietet den Mietparteien eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung, Grundriss, Wohnfläche und Zustand der Wohnungen und des Gebäudes zu vereinbaren.
Fortschreibung
Der Mietspiegel soll alle zwei Jahre fortgeschrieben werden. Sofern sich die beteiligten Interessenvertretungen nicht über die Höhe einer Fortschreibung einigen, soll diese in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex vorgenommen werden. Die Tabelle enthält "Mietrichtwerte" qm-Wohnfläche monatlich. Sie stellen Durchschnittswerte dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von Mietwohnungen verschiedener Wohnungsklassen beziehen.
Nettomiete
Die angegebenen Mieten sind Netto-Mieten ohne Betriebs- und Nebenkosten, die gesondert umzulegen sind. Betriebskosten sind die Kosten der Betriebskostenverordnung; nachstehende Kosten im Einzelnen:
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes
- Wasserversorgung
- Betrieb der zentralen Heizung
- Betrieb der zentralen Brennstoffversorgungsanlage
- Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
- Versorgung mit Fernwarmwasser
- Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
- Betrieb des Personen- und Lastenaufzuges
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Entwässerung
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne
- Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung
- sonstige Betriebskosten
Die angegebenen Werte enthalten keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen.
Wohnlage - Definition
einfache Wohnlage
Wohnungen in Außerortslagen und Außenbereichen mit längeren Anfahrtswegen zu öffentlichen Einrichtungen und Wohnungen, die durch außergewöhnliche Beeinträchtigungen von Lärm und sonstigen Immissionen gekennzeichnet sind.
normale Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in normalen Wohnlagen. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht gebaut und weisen keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
gute Wohnlage
Die guten Wohnlagen sind ruhig, weitgehend abgeschlossene Wohngebiete mit guter Anbindung an die Infrastruktur und in der Nähe von Grün- und Waldflächen gelegen, die einen gewissen Erholungswert geben.
Lage, Größe und Grundrissgestaltung
Wohnungslage im Gebäude
Vollgeschoss-Dachgeschoss-Kellergeschoss, Vorderhaus, Hinterhaus. Erdgeschosswohnungen und Wohnungen im 3. Geschoss können einen etwas geringeren Mietpreis haben als Wohnungen im 1. oder 2. Geschoss. (Geschossdifferenzierung). Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit Fahrstuhl ergibt sich eine andere Beurteilung.
Die Größe der Wohnung...
bestimmt sich nach der qm-Zahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage. Für die Wohnflächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung anzuwenden.
Neben der Ausstattung...
sind die Grundrissgestaltung, die Belüftung und die natürliche Belichtung wesentliche Bewertungsmerkmale. Zu einer guten Grundrissgestaltung gehört im Allgemeinen, dass es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt, dass die Räume von einer zentralen Stelle (Diele) aus möglichst kurzwegig zu erreichen sind, dass die einzelnen Wohn- und Aufenthaltsräume ausreichend Stellflächen haben und daß die Fläche der Wohnräume in einem angemessenen Verhältnis zu den Nebenräumen (Diele, Flur, Abstellraum etc.) steht. Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur der Wohnung z. B. Ein- oder Mehrfamilienwohnhaus, abgeschlossene Wohnung, bzw. nicht abgeschlossene Wohnung.
Einfamilienhäuser
Bei Einfamilienhäusern (Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus, Reiheneckhaus) Baujahrgruppen II-VII wird bei einer Größe von 100 qm-130 qm, normale Wohnlage, ein Richtwert von Euro 600,00 Untergrenze und dann in der Regel mit jüngerem Baujahr bis zu Euro 1100,00 empfohlen.
Zuschlag für freistehendes Einfamielienhaus: 10% - 20%
Das Zu- und Abschlagsystem der Wohnungen ist mit zu berücksichtigen.
Einzelne Zuschläge für Modernisierungen nach 1985 für die Gruppen II, III, IV und V
- wenn die komplette Außenhülle, Wände, Fenster und Dach, gedämmt ist 10%
ansonsten
- Fenster mit Isolierverglasung für Baujahre II - IV auch vor 1985 4%
- Fassadendämmung 4%
- Einbau einer Zentralheizung 6%
- neue Elektroinstallation 4%
- neue Bäder 4%
oder Zuordnung wie folgt:
Gruppen II - V: bei kompletter Sanierung eines Wohngebäudes incl. neuer Dämmung, neuer Elektroinstalation, neuer Bäder und neuer Heizungsanlage ist es zulässig, das Gebäude in die Gruppe VII einzustufen; es sind strenge Anforderungen zu stellen.
Zuschläge für alle Gruppen:
- Aufzug 4%
Abschläge:
- Dachgeschosswohnung bei sehr erheblichen Schrägen 2%
- nicht abgeschlossene Wohnungen oder fehlt eines der Merkmale, Heizung, Bad oder WC im Treppenhaus 10%
- fehlender eigener Abstellraum 5%
- fehlender Gemeinschaftsraum (gleichgesetzt z. B. mit fehlender Abstellmöglichkeit und fehlendem Trockenraum) 3%
- Außerortslage und Außenbereiche (einfache WL) 15%
